Lastniki stanovanj

Večstanovanjska stavba

Večstanovanjske stavbe so sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov. Posamezni deli so stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu lahko spadajo tudi deli, ki so v gradbenem smislu ločeni od posameznega dela - npr. atriji, kleti, drvarnice, garaže, pa tudi balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela. Skupni deli so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema. Skupni deli so lahko solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina le nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli). Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno).

Uporaba stanovanj

Eden od osnovnih pogojev za sožitje in prijetno bivanje v večstanovanjski hiši je primerna raba stanovanj. Zaradi tega stanovanjski zakon predpisuje, da lahko morajo vsi etažni lastniki (enako velja tudi za ostale uporabnike njihovih stanovanj in obiskovalce) uporabljati stanovanja na tak način, da pri tem kar najmanj motijo lastnike in uporabnike ostalih stanovanj in rabo skupnih delov stavbe.

Etažni lastnik je odgovoren za škodo, ki izvira iz rabe njegovega stanovanja in nastane na drugih stanovanjih ali skupnih delih. Ravno tako etažni lastnik, ki sam uporablja stanovanje, ali pa najemnik solidarno s povzročitelji škode odgovarja tudi za škodo, ki jo na drugih stanovanjih ali skupnih delih povzročijo njegovi obiskovalci ali pa osebe, ki bivajo skupaj z njim.

Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave v svojem stanovanju ali poslovnem prostoru, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe. Kadar pa se pri izvedbi del v nekem stanovanju posega tudi v skupne dele stavbe, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.

Etažni lastnik lahko uporablja stanovanje tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, vendar pa mora predtem pridobiti soglasje etažnih lastnikov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine v večstanovanjski stavbi. Enako velja tudi za najemnika stanovanja, ki pa potrebuje tudi dovoljenje lastnika stanovanja.

Hišni red

Hišni red sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev; z njim urejajo pravila obnašanja in ravnanja etažnih lastnikov in drugih uporabnikov večstanovanjske stavbe.

Pravila, ki naj bi se urejala s hišnim redom so npr.: spoštovanje reda in miru med 22. in 6. uro zjutraj, prepoved uporabe balkonov za shranjevanje stvari, prepoved iztepanja preprog, oblačil in posteljnine na balkonih ali drugih površinah, ki temu niso namenjene, takojšnje sporočanje okvar na skupnih napravah pristojnim osebam, prepoved postavljanja anten na zunanje zidove in balkone, uporaba shramb in kleti v skladu z njihovim namenom ipd.

Kršitve hišnega reda, ki se najpogosteje pojavljajo, so zlasti: povzročanje prekomernega ropota (npr. preglasna glasba) ali ropota v nočnem času, nenapovedana dejanja lastnikov in najemnikov stanovanj, ki povzročijo motnje pri normalni rabi stanovanj (npr. zapiranje vode ali sistema centralnega ogrevanja zaradi popravil brez vnaprejšnjega obvestila ostalih stanovalcev), hramba odvečnih predmetov, koles, motornih koles v skupnih prostorih ipd.

Groba kršitev hišnega reda je lahko razlog za vložitev izključitvene tožbe proti kršitelju.

Sprememba lastnika ali najemnika

Etažni lastniki so dolžni takoj oz. najkasneje v 30 dneh obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo. Lastnik stanovanja, ki le-tega odda v najem, mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika ter število oseb, ki bodo uporabljale stanovanje. Do takrat, ko upravnik prejme pisno obvestilo o novem najemniku, je dolžnik vseh stoškov za stanovanje lastnik.

Financiranje vzdrževalnih del - rezervni sklad

Etažni lastniki v stavbah, s katerimi upravljamo, so se že pred uveljavitvijo sedanjega stanovanjskega zakona in stvarnopravnega zakonika večinoma odločili za varčevanje sredstev za kritje stroškov (zlasti večjih) vzdrževalnih del. Ta sredstva smo poimenovali akontacije za vzdrževanje, njihovo višino pa so določili lastniki na vsakoletnem zboru lastnikov - v odvisnosti od načrtovanih vzdrževalnih del.

Novi stanovanjski zakon in stvarnopravni zakonik pa sta uvedla obvezno zbiranje sredstev v rezervnem skladu. Predpisana je tudi minimalna višina mesečnih prispevkov v rezervni sklad, ki je odvisna od starosti stavbe:

v objektih starih manj kot 10 let zbiranje sredstev v rezervnem skladu ni obvezno
v objektih starih 10-30 let znaša mesečni prispevek etažnega lastnika 0,20 EUR/m2 površine
v objektih starih 30-60 let znaša mesečni prispevek 0,25 EUR/m2 površine
v objekti starejših od 60 let znaša minimalni mesečni prispevek 0,30 EUR/m2 površine
Etažni lastniki pa lahko v primeru potrebe določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad - glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del, ki so predvidena v načrtu vzdrževanja.

Rezervni sklad predstavlja skupno premoženje etažnih lastnikov, vodi pa jih upravnik na posebnem transakcijskem računu.

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in izboljšav, ki so predvidene v načrtu vzdrževanja, za nujna vzdrževalna dela ter za odplačevanje v te namene najetih posojil.

Sredstva v rezervnem skladu niso del upravnikove stečajne mase in nanje ne morejo poseči upravnikovi upniki.

Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve, niti v primeru prodaje stanovanja.

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu.

Načini odločanja lastnikov

O poslih upravljanja lahko etažni lastniki odločajo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.

Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki imajo skupaj vsaj eno petino solastniških deležev ali nadzorni odbor, vodi pa ga upravnik ali etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor.

Sklicatelj zbora pripravi tudi predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem. Zbor lahko veljavno odloča, če mu prisostvuje potrebna večina lastnikov. V primeru nesklepčnosti, lahko zbor sklene, da se v roku največ 14 dni zasedanje ponovi. Na ponovljenem zasedanju so sprejeti tisti sklepi, za katere glasuje večina prisotnih lastnikov - ne glede na to, koliko etažnih lastnikov je prisotnih.

Pisno odločanje o zadevah upravljanja se vrši s podpisovanjem listine, na kateri so navedeni predlogi sklepov. Takšno glasovanje mora biti zaključeno v treh mesecih od dne, ko je predlog podpisal prvi lastnik pa do takrat, ko ga podpiše potrebna večina lastnikov.

V praksi se pisno odločanje vedno bolj uveljavlja, zlasti v velikih hišah, kjer težko zagotoviti prisotnost potrebne večine lastnikov na zboru, ter v hišah, kjer prevladujejo dobri sosedski odnosi in je vzpostavljena primerna komunikacija in zaupanje med lastniki, nadzornim odborom in upravnikom.