Storitve

Upravljanje

Stanovanjski zakon določa, da morajo lastniki v vsaki večstanovanjski stavbi, ki ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, določiti upravnika, ki zastopa etažne lastnike v poslih v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše. V ta namen so lastniki z izbranim upravnikom dolžni skleniti pogodbo o upravljanju (pogodba je veljavna ko jo podpišejo lastniki stanovanj, ki imajo v več kot polovico solastniških deležev v stavbi).

Stanovanjski zakon opredeljuje upravljanje večstanovanjske hiše kot sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.

Ločimo dve vrsti poslov upravljanja:

• posli rednega upravljanja - mednje sodijo predvsem posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev in razrešitev upravnika in nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, vgradnja dodatnih merilnikov, delilnikov ali odštevalnih števcev, sprejem načrta vzdrževanja, sprejem hišnega reda ipd. Za odločanje v zvezi s temi posli zadostuje soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev
• posli , ki presegajo okvir rednega upravljanja - mednje sodijo predvsem spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli (npr. sprememba nekega skupnega dela stavbe v stanovanje), spreminjanje rabe posebnih in skupnih delov (npr. sprememba namembnosti stanovanja v poslovni prostor) ter izboljšave, ki ne sodijo v vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Za odločanje v zvezi s temi posli je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov

Naloge upravnika

Delo upravnika zajema:

1. Organizacijsko - administrativna opravila:

• pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter ažuriranje evidenc o lastnikih, zastopnikih in najemnikih
• pridobitev, nastavitev in ažuriranje evidenc o posameznih in skupnih delih
• zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb
• sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije
• koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov
• omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanje večstanovanjske hiše

2. Tehnično - strokovna opravila:

• pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi
• izdelava načrta vzdrževanja (za obdobje enega do petih let), organiziranje in obravnava načrta ter njegove verifikacije po lastnikih
• izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja
• izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi
• popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov
• izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti
• pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del
• priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah)
• organiziranje nadzora pri izvajanju del
• izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo
• organizacija odprave napak v garancijski dobi
• organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb
• oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 7. členu stanovanjskega zakona

3. Finančno - računovodska in knjigovodska opravila:

• vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi
• ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih, izdelava in dostava obračunov
• inkaso obveznosti etažnih lastnikov
• opominjanje dolžnikov
• evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti
• vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja
• izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc
• izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja

4. Pravno - premoženjska opravila:

• zastopanje lastnikov pred upravnimi organi
• vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike
• vložitev izključitvene tožbe v imenu etažnih lastnikov
• zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb
• prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih delov Geodetski upravi Republike Slovenije v skladu s 189. členom stanovanjskega zakona

Vzdrževanje

Vzdrževanje večstanovanjske stavbe je izvajanje vseh postopkov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

Ločimo več vrst vzdrževalnih del:

• Nujna vzdrževalna dela so tista, ki jih je potrebno izvesti v najkrajšem možnem roku, da se prepreči ali odpravi nevarnost za stanovalce ali nastanek škode na skupnih in posameznih delih objekta. Napake praviloma sporočajo predstavniki lastnikov ali hišniki
• Tekoče vzdrževanje so vsa manjša dela, ki jih je potrebno tekoče vršiti, da se ohranijo pogoji za bivanje v večstanovanjski stavbi in da se prepreči prezgodnja obraba posameznega elementa objekta
• Investicijsko vzdrževanje so ukrepi, ki jih mora izvajati lastnik v dobi trajanja stanovanjske hiše zato, da se ohrani uporabna vrednost posameznega elementa stanovanja (stavbno pohištvo, podi, tlaki, nenosilne stene, vgrajena oprema) in stanovanjske hiše. To so večja popravila elementov ali njihova menjava. Ta dela se predvidijo v načrtu vzdrževanja hiše, predlog katerega pripravi upravnik, sprejmejo pa ga lastniki, katerih solastniški delež znaša več kot 50%. V načrtu se predvidi tudi način zagotavljanja denarnih sredstev

Obratovanje

Obratovanje večstanovanjske stavbe obsega sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe.

Obratovalni stroški so stroški, ki nastajajo v zvezi z obratovanjem hiše kot so: stroški čiščenja skupnih prostorov, hišnika, skupne elektrike, porabe vode, ogrevanja, dimnikarskih storitev, deratizacije, urejanja okolice (košnja, zasaditve ipd.), praznitve greznic, čiščenja odtočnih cevi, servis požarne opreme ipd.

Obratovalni stroški se delijo in obračunavajo po kriteriju določenem s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih hiš. Delijo se glede na površino, bodisi glede na št. posameznih enot ali pa glede na št. uporabnikov posamezne enote.

Če so v posamezni enotah vgrajene delilne naprave, ki merijo individualni odjem, omogočajo obračun dobave, se stroški delijo po dejanski porabi.

Upoštevaje navedene kriterije je pomembno, da etažni lastniki in najemniki, upravniku tekoče mesečno posredujejo vse spremembe, ki vplivajo na delitev stroškov ( št. oseb, porabo po števcih, spremembe površine in podobno … )

Zavarovanje

Upravnik v okviru svojih pristojnosti sklepa tudi zavarovalne pogodbe za večstanovanjske stavbe.

Vse stavbe v našem upravljanju so zavarovane za rizike:

• požar - elementar
• izliv vode
• odgovornost iz posesti

Stavbe, ki ležijo na poplavnih območjih, pa so dodatno zavarovane še za rizik poplave.

V okviru sklenjenih zavarovanj so zavarovani zlasti skupni deli stavb, pa tudi škoda, ki bi nastala na gradbenih delih posameznih stanovanj in poslovnih prostorov (stenske in talne obloge, instalacije ipd.). Niso pa zavarovane premičnine v stanovanjih in poslovnih prostorih, ki jih morajo zavarovati lastniki sami.

Prav tako niso zavarovane stvari in predmeti lastnikov, ki so v skupnih prostorih in le te morajo tudi zavarovati lastniki sami.

V primeru škodnega dogodka izvršimo ogled in podamo prijavo škode pri ustrezni zavarovalnici, če je škoda nastala na skupnih delih hiše pa poskrbimo tudi za ustrezno sanacijo.

V kolikor škoda nastane v posameznem delu hiše (stanovanju ali poslovnem prostoru), pa zavarovalnici pošljemo izjavo, naj priznano odškodnino nakaže neposredno oškodovancu, ki odpravo škode organizira sam. Praksa je namreč pokazala, da se oškodovane stranke ob sanaciji pogosto odločijo za izvedbo del z drugačnimi materiali ali v večjem obsegu kot to zahteva sama odprava škode.